Do miasteczka przybywa Paweł Iwanowicz Cziczikow – uprzejmy, elegancki, wzbudzający zaufanie. Szybko nawiązuje kontakty z elitą urzędniczą i towarzyską.
Ujawnia swój plan: chce kupować tzw. martwe dusze, czyli nazwiska zmarłych chłopów nadal figurujących w rejestrach po ostatniej rewizji. Zamierza stworzyć fikcyjny majątek i użyć go jako podstawy do kredytu oraz kariery.
Odwiedza kolejnych ziemian, z których każdy odsłania inny typ moralnej i intelektualnej degradacji:
Maniłow – łatwowiernie oddaje „dusze”, traktując sprawę jak osobliwą zabawę.
Koroboczka – targuje się, podejrzliwa, lękliwa; zgadza się dopiero po długich negocjacjach.
Nozdriow – awanturnik i kłamca; transakcja kończy się kłótnią, Cziczikow odchodzi z niczym.
Sobakiewicz – twardy materialista; sprzedaje „dusze” jak towar, bez skrupułów.
Pljuszkin – skrajny skąpiec; jego majątek jest obrazem rozkładu i odczłowieczenia.
Po sfinalizowaniu zakupów w mieście narastają plotki i podejrzenia. Wyobraźnia mieszkańców produkuje coraz bardziej absurdalne wersje „tajemnicy” Cziczikowa.
Gdy atmosfera gęstnieje i grozi skandal, Cziczikow ucieka z miasta.
Część II zachowała się fragmentarycznie: Cziczikow próbuje kontynuować plan, pojawiają się rozważania moralne i bardziej alegoryczny ton, lecz całość pozostaje niedokończona.
