Wikipedysta:Joee/Brudnopis/Udział w nieruchomości wspólnej/Krótkie wprowadzenie

W 1994 roku uchwalono w Polsce ustawę o własności lokali, która z założenia miała uporządkować przepisy prawa dotyczące własności lokali. Ustawa ta umożliwia, na podstawie delegacji ustawowej zawartej w kodeksie cywilnym, wyodrębnianie pojedynczych lokali jako odrębnych nieruchomości, tzw. nieruchomości lokalowych, którymi mogą być mieszkania lub lokale o innym przeznaczeniu niż mieszkalne, np. lokale użytkowe, garaże pojedyncze lub wielostanowiskowe i inne. Ponieważ jednak budynek nie składa się z samych lokali, lecz pozostaje pewna, znaczna część budynku poza lokalami oraz pozostaje poza tymi lokalami infrastruktura i urządzenia zapewniające możliwość funkcjonowania nieruchomości, ustawa ta określiła, że z własnością każdego lokalu wiąże się współwłasność tejże nieruchomości wspólnej. Dotyczy ona także współwłasności gruntu na którym stoi budynek, lub udział w prawie użytkowania wieczystego działki.

Ustawodawca przyjął generalną zasadę, że prawo współwłasności nieruchomości wspólnej powinno przypadać właścicielom poszczególnych lokali w rożnych udziałach, zależnych od wielkości lokalu którego dotyczy. Im większy lokal, tym większy udział w nieruchomości wspólnej. Przyjęty w ustawie sposób określenia tego udziału oparty jest na zasadzie proporcjonalności, choć nie jest to jedyny i bezwzględnie wymagany sposób określenia tego udziału.

Współwłasność nieruchomości wspólnej w określonym udziale jest prawem związanym z prawem własności lokalu. Jest to związek bezwzględnie obowiązujący. Nie ma możliwości "oderwania" (zniesienia) współwłasności nieruchomości wspólnej od prawa własności lokalu. Dopiero zniesienie wyodrębnienia lokalu z nieruchomości wspólnej znosi ten związek praw. Istnieje jednak możliwość zmiany wielkości udziału w prawie współwłasności. Wymagana jest jednak zgoda wszystkich właścicieli lokali wyrażona w umowie zawartej w formie aktu notarialnego. Zmiana ta musi zostać przeprowadzona w taki sposób, aby suma wszystkich udziałów w nieruchomości wspólnej wynosiła 1 (100%).